Phí bảo trì căn hộ chung cư là gì, cách tính và quản lý như thế nào?

tháng 2 23, 2019


Khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, bạn- chủ nhân của căn hộ sẽ được thông báo đóng phí bảo trì căn hộ và bạn sẽ tự hỏi phí bảo trì chung cư là bao nhiêu, phí do ai quản lý và sử dụng vào mục đích để làm gì? Cùng tìm hiểu thêm về khoản phí này nhé!



Phí bo trì nhà chung cư là gì

Chung cư là nơi thuộc sở hữu chung, thông thường của ít nhất 2000 cư dân trở lên và thường xảy ra tình trạng mạnh ai nấy lo, và nghĩ rằng trách nhiệm không phải của mình. Bất kì sự cố nào xảy ra, đều ảnh hưởng rất nhiều người dân. Vậy nên việc duy trì hoạt động một cách ổn định là điều thiết yếu bắt buộc phải có.

Các danh mục thuộc sở hữu chung như: lối đi chung, hầm để xe, thang máy, đèn điện… và để duy trì hoạt động chung của chung cư cần có nguồn kinh phí nhất định.
 Nguồn kinh phí bảo trì này theo quy định của pháp luật sẽ được gửi tại Ngân hàng thương mại do Ban quản trị chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung, thông qua các hoạt động như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất,..

Khi bắt đầu đưa vào sử dụng thì chung cư phải thành lập Ban quản trị, thực tế có nhiều chung cư đã đi vào hoạt động vài năm nhưng vẫn chưa có Ban quản trị. Trong trường hợp này cư dân trong chung cư cần họp lại yêu cầu thành lập Ban quản trị và yêu cầu chủ đầu tư minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình. Thông thường bất kì danh mục bảo trì nào, hoặc danh mục xây dựng thêm, trên 50% biểu quyết đồng ý, chi phí đó sẽ được phê duyệt và sử dụng.
Phí bảo trì căn hộ đóng bao nhiêu lần
Phí sẽ được đóng khi bàn giao, và khi nào ngân sách đã cạn, chủ đầu tư sẽ thông báo nộp tiếp.
Vậy không lẽ cứ đóng liên tục sao??
Thực tế, phí bảo trì không chỉ nằm im ở giá trị 2% mỗi căn. Phí bảo trì được gửi tại ngân hàng và sẽ sinh lãi, hơn nữa, các hàng mục quảng cáo trong thang máy, cho thuê dịch vụ. Các khoản này sẽ được cộng vào quỹ bảo trì. 
Tất cả các chi phí được chủ đầu tư họp để lấy ý kiến cư dân, nếu bất hợp lý sẽ đc loại bỏ. Vậy nên tất cả các khoản chi tiêu hoàn toàn minh bạch. Chúng ta hoàn toàn yên tâm
Cách tính mức phí bảo trì căn hộ chung cư được tính như thế nào và do ai nộp?
Khoản 1 Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.”
Như vậy, khi có hoạt động mua bán nhà ở chung cư thì người mua sẽ phải nộp 2% kinh phí bảo trì. Cần lưu ý, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.
Quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư như thế nào?
Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đề bầu ra Ban quản trị. Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư.

Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó. Quy định này nhằm bảo đảm các căn hộ khác khi không được chủ đầu tư bán hết, tức là không đưa vào sử dụng hay do chủ đầu tư sử dụng thì cũng phải đóng phí bảo trì chung cư như những căn hộ khác. Tuy nhiên, quy định này dường như khó thực thi trên thực tế vì khó mà đòi chủ đầu tư tự nguyện nộp các khoản này một cách dễ dàng.
Theo quy định, chủ đầu tư là người sẽ thu khoản phí bảo trì chung cư 2% trên giá trị mỗi căn hộ từ người mua. Chủ đầu tư sẽ được quản lý khoản tiền này trong thời hạn tối đa 1 năm. Sau khi bầu được Ban quản trị chung cư thì chủ đầu tư sẽ phải giao toàn bộ số tiền này cho Ban quản trị quản lý, cùng với 2% giá trị của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán.

Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị thì Ban quản trị cũng chỉ biết đòi chủ đầu tư hết lần này đến lần khác.

Trên thực tế trong một số trường hợp, do chủ đầu tư chây ỳ không chịu bàn giao, Ban quản trị chung cư đã phải gửi đơn đến các cơ quan chức năng để tố cáo chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn. Xét về mặt pháp lý, khi thành lập được Ban quản trị mà chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư thì Ban quản trị chung cư có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao số tiền bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thu phí bảo trì khi hết thời hạn bảo hành chung cư hoặc giãn thu
Thông thường các chủ đầu tư khi đưa các chung cư vào sử dụng đều có bảo hành trong thời gian vài năm. Trong khi đó, khoản tiền bảo trì chung cư theo quy định chỉ được phép sử dụng vào việc bảo trì phần sở hữu chung của chung cư khi hết hạn bảo hành của chủ đầu tư. Do đó có thể thấy rằng, việc quy định thu phí bảo trì chung cư ngay khi mua bán căn hộ là chưa cần thiết, gây thêm khó khăn cho người dân. Nếu như tiến hành việc thu phí bảo trì chung cư khi hết hạn bảo hành có thể giảm gánh nặng cho người dân khi vừa phải mua chung cư với một số tiền lớn, việc đóng thêm 2% phí bảo trì chung cư trên giá trị mua thực sự là một số tiền không nhỏ. 

Giả sử căn hộ chung cư trung bình khoảng một tỷ thì người mua phải đóng phí bảo trì 20 triệu. Với người có mức thu nhập trung bình thì 20 triệu cũng là một khoản đáng kể. Hơn nữa nếu thu phí bảo trì chung cư khi hết thời hạn bảo hành sẽ tránh được việc chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của người dân làm của riêng hoặc dùng vào việc khác, tránh được các tranh chấp không cần thiết.

Chia sẻ khó khăn với người mua nhà, hiện nay, một số chủ đầu tư cũng đã cho phép người mua chung cư tiến hành đóng phí bảo trì chung cư làm nhiều lần trong nhiều năm. Điều này đã làm giảm thiểu phần nào khó khăn cho người mua nhà và được sự ủng hộ rất lớn từ người mua nhà. Thiết nghĩ, pháp luật nên quy định theo hướng cho phép người mua nhà được đóng khoản tiền phí bảo trì chung cư trong nhiều năm thành nhiều lần hoặc tiến hành đóng khi hết hạn bảo hành chung cư của chủ đầu tư. Việc quy định linh động như vậy sẽ tránh được các tranh chấp không cần thiết trong thời buổi khó khăn hiện nay cũng như giúp người dân giảm thiểu khó khăn tài chính, đóng nhiều lần thay vì một lần. 

Trên thực tế có không ít trường hợp căn hộ chung cư được chuyển nhượng nhiều lần, bên mua sau khi mua bán xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng lại cho người khác. Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này dẫn đến trường hợp có chủ đầu tư thu một lần đối với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư thì thực hiện thu nhiều lần đối với người sử dụng. Nhưng thông thường, việc thu phí bảo trì thường được chủ đầu tư thực hiện đối với hợp đồng mua bán căn hộ cho người mua đầu tiên. Chính bởi vậy, trước khi nhận chuyển nhượng căn nhà chung cư từ người chủ sở hữu thì bên nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu về vấn đề này để tránh trường hợp có chủ đầu tư vì muốn trục lợi mà yêu cầu người sử dụng sau nộp thêm khoản phí này.

Previous
Next Post »
0 Nhận Xét

» Hướng Dẫn Chèn Liên Kết: <a href="Link" rel="nofollow">Tên</a>
» Tích vào ô "Thông báo cho tôi" để nhận thông báo phản hồi của Admin